Die 9 größten Fehler, die Experten beim Hausverkauf sehen

Geschrieben von Ashley Chalmers

Wenn es um Anlagestrategien geht, ist es leicht zu verstehen, warum die Idee des „Home Flippings“ attraktiv sein könnte. Eine notleidende Immobilie zu einem niedrigen Preis zu kaufen, sie instand zu setzen und für mehr Geld zu verkaufen, als man ausgegeben hat, scheint ein kluger Plan für jeden zu sein, der ein anspruchsvolles Auge hat und ein Projekt liebt… Leider können die Nachteile des Flippens massiv sein, besonders für Anfänger. Wir haben Experten gebeten, uns von ihren eigenen Erfahrungen mit den größten Fehlern beim Hausverkauf zu berichten und uns zu zeigen, wie man ein Problem mit einem potenziellen Haus oder Projekt erkennt, bevor die Folgen außer Kontrolle geraten.

Meet the Expert

• Steve Laret ist ein Experte für Wohnimmobilien.
• Jean Brownhill ist die Gründerin von Sweeten, einem virtuellen Renovierungsvermittler, der Hausbesitzer mit geprüften Bauunternehmern zusammenbringt.
• Cliff Weeks ist Immobilienmakler bei Century 21 New Millennium.

Ein schlechtes Layout ignorieren

Steve Laret, Experte für Wohnimmobilien, erklärt uns: „Der größte Fehler, den ein Immobilienmakler machen kann, ist zu denken, dass eine zu umfangreiche Ausstattung eines Raumes die Käufer dazu bringen wird, über eine schlechte Aufteilung hinwegzusehen.

Auf den ersten Blick mag ein schlechter Grundriss so aussehen, als ließe er sich mit geschickten kosmetischen Upgrades und nicht mit baulichen Maßnahmen beheben, aber Laret warnt, dass dies ein großer Fehler ist. Kurzsichtige Immobilienmakler hassen es, Wände zu versetzen und bauliche Veränderungen vorzunehmen, weil das sehr kostspielig ist. Aber wenn man den Grundriss nicht richtig hinbekommt, ist jeder Dollar, den man ausgibt, nur Lippenstift auf einem Schwein“, sagt er. Kluge Makler und gut bezahlte, versierte Käufer werden sich nicht für Ihr Produkt interessieren. Was macht also ein gutes Layout aus? Ein ideales Layout ist jedes Layout, das keine Erklärung erfordert, erklärt Laret. Käufer sollten durch eine Wohnung gehen können und den Zweck jedes Raumes klar verstehen. Wenn der Käufer in einem Raum steht und sich fragt, wie er ihn nutzen soll, dann sollte er jede Minute, in der er darüber nachdenkt, als einen Abzug von tausend Dollar von Ihrem Angebotspreis betrachten.

Nicht auf sein Bauchgefühl hören

Ein Haus zu kaufen, selbst wenn man es verkaufen will, ist eine emotionale Reise. Das ist einer der Gründe, warum es sich so überwältigend anfühlen kann: Wenn Käufer sich für ein Haus entscheiden, ist das ähnlich wie die Wahl eines Partners. Es ist eine emotionale Verbindung, sagt Laret. Ein unangenehmer [Raum] erzeugt ein unangenehmes Gefühl, und niemand geht ein zweites Mal aus, wenn das übergreifende Gefühl nach dem ersten Date unangenehm ist… Laret warnt, dass die beste Möglichkeit, die emotionale Bindung des potenziellen Käufers zu beurteilen, darin besteht, zu überlegen, wie man sich fühlt, wenn man in einem Raum steht. Wenn Sie sich als Bauherr fragen, wie Sie einen Raum inszenieren, wird das auch der Käufer tun, und das ist schlecht fürs Geschäft, sagt Laret.

Übersehen von aktuellen Stilen und Trends

Trends kommen und gehen, und während offene Grundrisse immer noch in sind, sind hohe Decken auf dem Weg nach draußen, sagt Laret. Die zweistöckigen großen Räume und Foyers gehören der Vergangenheit an und machen Platz für praktischere Grundrisse, die kompakter und energieeffizienter sind.

Während alles wieder zurückkommt, wird der Kauf eines Hauses mit zu vielen veralteten Merkmalen es schwierig machen, es zu verkaufen, und könnte dazu führen, dass Sie viel länger als erwartet mit einer Immobilie leben müssen.

Vergessen Sie die Dinge, die Sie nicht sehen können

Kümmern Sie sich um das, was nicht sichtbar ist: elektrische Leitungen, Sanitärrohre, Heizungs- und Kühlungsrohre sowie die Isolierung, sagt Jean Brownhill, die Gründerin von Sweeten. Diese grundlegenden mechanischen Anlagen stellen für einen potenziellen Käufer den Wert eines Hauses dar, das effizient und sicher funktioniert. Wenn ein potenzieller Käufer seinen Inspektor schickt, kann ein Haus, in dem Reparaturen oder neue mechanische Anlagen erforderlich sind, den Käufer entweder dazu bewegen, Rabatte auf den Kaufpreis zu verlangen oder das Haus zu verlassen, warnt Brownhill.Eines der verrückteren Dinge, die ich bei einem Verkauf gesehen habe, war [als] ein Haufen übrig gebliebener Vorräte und Müll einfach in einen Lufteinlassschacht gepackt wurde, sagt Cliff Weeks, Makler für Century 21 New Millennium. Von außen sah alles gut aus, aber sobald man daneben stand, konnte man alles sehen, von Farbdosen über Plastikfolie bis hin zu leeren Gatorade-Flaschen, die fast das ganze Ding blockierten.

Ignorieren einer Eigenschaftsgeschichte

Während des Kaufprozesses warnt Weeks, dass die Geschichte der Immobilie und die Inspektion unbedingt ernst genommen werden müssen. Recherchieren Sie den Titel, um festzustellen, ob es offensichtliche rote Fahnen in der Historie gibt, sagt Weeks. Möglicherweise gibt es ein älteres Gutachten oder eine ältere Karte, anhand derer der Käufer feststellen kann, ob es Probleme mit der Lage des Hauses gibt oder ob es potenzielle Beeinträchtigungen gibt, fügt Weeks hinzu. Das kann 500 bis 1.000 Dollar kosten, aber damit lässt sich das Potenzial für einen katastrophalen Verlust ausschalten.

Beschleunigung des Prozesses

Die häufigsten Fehler, die ich sehe, sind, wenn ein Umsturz überstürzt zu sein scheint, sagt Weeks. [Dies führt zu] Designfehlern wie Küchengeräten, die sich nicht öffnen lassen, weil sie an Schränke stoßen, [und] schlecht aussehenden Installationen von wichtigen kosmetischen Elementen wie Bodenbelägen oder Aufkantungen.

Aber wie Weeks erklärt, können die Probleme schon vor der Umsetzung des Designplans beginnen, und die meisten davon laufen auf zu viel Enthusiasmus und zu wenig Sorgfalt beim Erwerb der Immobilie hinaus. Leider kann das auf einem umkämpften Markt zu einigen großen (und sehr teuren) Versäumnissen führen… Gelegentlich ist der Ist-Zustand die einzige verfügbare Option. Die Verkäufer gehen davon aus, dass sie die Grundrisse ändern, die Küche und die Bäder modernisieren und der Immobilie generell ein neues Gesicht geben werden. Nach ein paar Wochen finden sie heraus, dass ein Anbau einen Meter über den Seitenhof hinaus gebaut wurde, dass die Kläranlage ausgefallen ist oder dass es einen größeren strukturellen Fehler gibt, dessen Behebung Zehntausende von Dollar kosten würde, sagt Weeks.

Vernachlässigung des Äußeren

Ein ansprechendes Äußeres spricht Bände und ist der Schlüssel, um potenzielle Käufer durch die Tür zu bringen, sagt Brownhill. Eine neue Haustür und ein neues Garagentor bieten einen hohen ROI. Das Ersetzen von Dachschäden oder fehlenden Dachschindeln ist ebenfalls eine Instandhaltungsmaßnahme, die ein potenzieller Käufer vielleicht vermeiden möchte. Dies ist kein Zeichen für ein gepflegtes und gewartetes Haus.

Aufwändige und übermäßig stilisierte Designentscheidungen

Brownhill warnt auch, dass man bei der Inneneinrichtung am besten neutral bleiben sollte. Das gilt besonders für die wichtigsten Räume wie Küchen und Bäder… Eine einfache Auffrischung eines veralteten Badezimmers [oder einer Küche] mit neuen, neutralen Materialien ermöglicht es dem Käufer, sich seinen eigenen Stil und Geschmack in dem Raum vorzustellen, sagt sie.

Keine Einstellung von Fachkräften

Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie verkaufen, sollten Sie unbedingt von Anfang an mit Fachleuten zusammenarbeiten. Wenn ich mir potenzielle Objekte ansehe, möchte ich immer, dass meine Kunden so viele Informationen wie möglich über Vergleiche und Trends in der Nachbarschaft haben, sagt Weeks. In den meisten Fällen handelt es sich um erfahrene Bauunternehmer, die mehr über das Bauwesen wissen als ich, [aber] sie erwarten von mir, dass ich dafür sorge, dass ihr Budget genügend Spielraum für den angestrebten Gewinn lässt.Wenn Sie kein erfahrener Bauunternehmer sind oder der Prozess für Sie neu ist, sollten Sie in Erwägung ziehen, einen Generalunternehmer zu beauftragen, der Sie bei den ersten Projekten unterstützt, fügt Weeks hinzu. Bei der Beauftragung von Handwerkern ist der günstigste Anbieter nicht immer die beste Wahl. Unabhängig davon, ob Sie planen, eine Immobilie zu kaufen, oder ob Sie eine Immobilie kaufen, die Sie verkaufen wollen, hat Weeks noch ein paar weise Worte: Es gibt Erstanbieter und erfahrene Anbieter, sagt er. Machen Sie sich klar, wer Sie sind bzw. von wem Sie kaufen. Lassen Sie sich nicht dazu hinreißen, an der falschen Stelle zu sparen, weil die Reparatur beim zweiten Mal teurer wird.