Baugenehmigungen: Was man wissen sollte
Geschrieben von Lee Wallender | Besprochen von Deane Biermeier
Viele Verbesserungen und Reparaturen werden von Hausbesitzern und sogar einigen Bauunternehmern ohne die gesetzlich vorgeschriebenen Baugenehmigungen und die damit verbundenen obligatorischen Inspektionen durchgeführt. Außerdem kann es zu erheblichen Problemen kommen, wenn Sie es versäumen, die richtigen Genehmigungen zu beantragen und genehmigen zu lassen.
Was ist eine Baugenehmigung?
Eine Baugenehmigung ist eine Genehmigung einer lokalen Regierungsbehörde, die bescheinigt, dass die Arbeiten nach einem bestimmten Standard ausgeführt wurden. Da es sich um eine Genehmigung (d. h. eine Erlaubnis) handelt, muss sie vor Beginn der Arbeiten eingeholt werden. Nachdem die Arbeiten zufriedenstellend abgeschlossen wurden, wird die Genehmigung abgeschlossen und genehmigt. Sobald eine Baugenehmigung erteilt wurde, haben Sie nicht unbegrenzt Zeit, um die Arbeiten zu beginnen und abzuschließen. In der Regel müssen Sie innerhalb von sechs Monaten oder einem Jahr beginnen. Die Projekte müssen in der Regel innerhalb eines Jahres oder 18 Monaten abgeschlossen werden.
Genehmigungen sind nicht immer erforderlich
Manche Hausbesitzer denken, dass jede Reparatur oder Verbesserung, die sie am Haus vornehmen, von einem Inspektor, der jeden noch so kleinen Fehler aufspüren will, genau unter die Lupe genommen wird.
In Wirklichkeit gibt es viele Reparaturen und Verbesserungen, die ohne Genehmigung durchgeführt werden können. Die Vorschriften hierfür sind von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich, und für dasselbe Projekt, für das in einem Ort eine Baugenehmigung und planmäßige Inspektionen erforderlich sind, ist in einem anderen Gebiet möglicherweise keine Genehmigung erforderlich.Im Allgemeinen dürfen Sie viele bestehende Elemente Ihres Hauses eins zu eins ohne Genehmigung ersetzen. Alles, was die Struktur Ihres Hauses verändert oder eine Immobilienverbesserung darstellt, erfordert eine Genehmigung: Sie können beispielsweise einen defekten Lichtschalter oder einen undichten Wasserhahn austauschen, aber das Hinzufügen einer Terrasse oder eines zusätzlichen Zimmers erfordert eine Genehmigung. Ihre Gemeinde verfügt möglicherweise über Online-Ressourcen, in denen erklärt wird, für welche Arbeiten Genehmigungen und Inspektionen erforderlich sind, oder Sie können die Genehmigungsbehörde anrufen und um ein Gespräch mit einem Inspektor bitten.
Sie können mit der Zulassungsstelle sprechen
In der Regel ist es möglich, das örtliche Bauaufsichts- und Genehmigungsamt anzurufen, um sich über Genehmigungsfragen beraten zu lassen, und oft können Sie dies auch anonym tun.
Obwohl die Genehmigungsbehörden zunehmend wünschen, dass die Bürger online um Hilfe bitten, gibt es einfach zu viele Variablen und Grauzonen, die nicht mit einer Online-Anleitung geklärt werden können.
Das Genehmigungsamt ist dazu da, um sicherzustellen, dass Verbesserungen am Haus sicher durchgeführt werden und keine Gefahr für die Bewohner darstellen. Inspektoren, die im Büro sind und zur Verfügung stehen, sollten für die Beantwortung von Fragen zur Verfügung stehen. Wenn gerade kein Inspektor verfügbar ist, wird Sie einer zurückrufen.
Genehmigungskosten können prohibitiv sein
Oft gibt es keine feste Gebühr für eine Baugenehmigung. Die Kosten für eine Baugenehmigung können je nach den geschätzten Kosten und der Komplexität des Projekts variieren: Für den Bau eines Zauns kann beispielsweise eine Genehmigung im Wert von 55 Dollar erforderlich sein, während für den Bau eines großen neuen Hauses eine Baugenehmigung im Wert von 2.000 Dollar benötigt wird. 2021 betrugen die durchschnittlichen Kosten für eine Baugenehmigung landesweit etwa 1.281 Dollar, mit einer typischen Spanne von etwa 432 Dollar bis zu 2.211 Dollar. Es ist durchaus üblich, dass die Genehmigungskosten auf einem Prozentsatz der voraussichtlichen Kosten des Projekts basieren. Wenn Sie mit einem Bauunternehmer zusammenarbeiten, sind die Kosten für die Baugenehmigung in der Regel im Angebot enthalten, das Sie erhalten haben.
Bauherren-/Baugenehmigungen können ausgestellt werden
Örtliche Inspektionsbüros erteilen routinemäßig Genehmigungen für Hausbesitzer, die alle Arten von Arbeiten selbst durchführen wollen, bis hin zur Tätigkeit als Generalunternehmer (GU) beim Bau eines ganzen Hauses. Für diese Art von Projekten kann Ihre Gemeinde eine spezielle Bauherrengenehmigung erteilen, die es Ihnen erlaubt, während des Projekts für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel etwa ein Jahr) als Generalunternehmer aufzutreten, während Sie die einzelnen Aufgaben für den Auftrag an Subunternehmer vergeben. Dadurch sparen Sie zwar die schmerzhaften 15 bis 25 % Gebühren, die von Generalunternehmern erhoben werden, aber Sie tragen auch die Last potenzieller Verbindlichkeiten, von denen viele schwerwiegend sein können. Es ist wichtig zu wissen, dass Sie mit einer Bauherrengenehmigung nicht an Häusern arbeiten dürfen, die Ihnen nicht gehören. In einigen Ländern ist es erforderlich, dass Sie eine bestimmte Anzahl von Jahren in dem Haus gewohnt haben, um eine Genehmigung zu erhalten. Wenn Sie ein Haus mit Gewinnabsicht verkaufen, müssen die Arbeiten von einem zugelassenen Bauunternehmer durchgeführt werden.
Grunddienstbarkeiten können Ihr Projekt beeinträchtigen
Überall dort, wo eine Stromleitung, ein Abwasserkanal, ein Gehweg oder ein anderer gemeinsamer und kontinuierlicher Versorgungsweg durch Ihr Grundstück verläuft, haben Sie wahrscheinlich eine Grunddienstbarkeit – eine rechtliche Einschränkung, die Sie daran hindert, Änderungen vorzunehmen, die diese Versorgungsleitungen oder andere Merkmale beeinträchtigen oder einschränken. Sie können auf keinem Teil Ihres Grundstücks bauen, auf dem eine Grunddienstbarkeit eingetragen ist. Um zu erfahren, ob eine Grunddienstbarkeit besteht, sehen Sie auf Ihrem Grundstücksplan nach, den Sie online auf der Website Ihres Bezirksgutachters oder in dessen Büros finden. Im Allgemeinen dürfen Sie auf Grunddienstbarkeiten nicht bauen, es sei denn, es handelt sich um geringfügige Anbauten, wie z. B. Zäune.
Grundstücksabstände sind kritisch
Rücksprünge sind vorgeschriebene Puffer zwischen Grundstücksgrenzen und dauerhaften Strukturen, die dazu beitragen, das Gefühl von Offenheit in Gemeinden zu erhalten, und die im Falle von Bränden für Sicherheitsreserven sorgen.Wenn Sie zum Beispiel die Seite Ihres Hauses erweitern, müssen Sie sich über die vorgeschriebenen Rücksprünge der örtlichen Bauvorschriften informieren. Auch für die Erweiterung eines Grundstücks an der Vorder- und Rückseite eines Hauses gibt es wahrscheinlich Abstandsvorschriften, die in der Regel die Einhaltung eines Mindestabstands zwischen den Kanten der Gebäude und den vermessenen Grundstücksgrenzen vorsehen. Strukturelle Anbauten, Garagen, Schuppen und Terrassen können von diesen Abstandsregeln betroffen sein. Auch hier kann Ihnen Ihr örtliches Bauaufsichtsamt Auskunft geben, welche Abstandsvorschriften gelten.
Abweichungen sind möglich
Während auf Grunddienstbarkeiten nur selten verzichtet wird, sind Verstöße gegen Rücksprünge und einige andere Bebauungsvorschriften manchmal durch das rechtliche Verfahren der Beantragung und Erteilung einer Abweichung zulässig.
Eine Abweichung ist eine offiziell genehmigte Ausnahme von den Bebauungsvorschriften. In den meisten Fällen wird eine Abweichung beantragt, wenn ein Hausbesitzer ein größeres Haus auf seinem Grundstück bauen möchte, als es die Bebauungsvorschriften zulassen, oder wenn er ein zusätzliches Zimmer bauen möchte, das gegen die Abstandsvorschriften verstößt. Die Genehmigungsbehörde kann sich mit den Nachbarn beraten, wenn eine Abweichung beantragt wird, und deren Zustimmung kann der Schlüssel zum Erhalt der Abweichung sein.
Bestandsbaupläne bedürfen der Genehmigung
Sie denken vielleicht, dass jeder veröffentlichte oder von einem Architekten erstellte Hausplan oder Bauplan für einen Schuppen oder eine Garage automatisch ausreicht, um eine Genehmigung zu erhalten. Aber Ihre örtliche Baugenehmigungsbehörde muss diese Pläne dennoch prüfen, bevor sie sie genehmigt oder nicht genehmigt. Auch wenn die Bestandspläne von einem Architekten gezeichnet wurden, kann Ihr Amt verlangen, dass die Pläne von einem in Ihrem Staat zugelassenen Architekten erstellt werden.
CCRs können Beschränkungen hinzufügen
Ein weiterer potenzieller Stolperstein bei der Beantragung einer Genehmigung sind die Bedingungen, Vereinbarungen und Beschränkungen (CCRs), die häufig in geplanten Gemeinschaften, Unterteilungen oder geplanten Entwicklungseinheiten (PUDs) zu finden sind. Diese Beschränkungen gelten zusätzlich zu den städtischen Verordnungen und müssen eingehalten werden, damit Sie nicht gegen Ihre vertragliche Vereinbarung mit der Nachbarschaftsvereinigung verstoßen.
Inspektionen sind obligatorisch
Die Inspektion ist ein wesentlicher Bestandteil des gesamten Genehmigungsverfahrens, und Sie oder Ihr Bauunternehmer sollten diesen Schritt unter keinen Umständen ignorieren. Der Inspektor prüft, ob die Arbeiten in Übereinstimmung mit den örtlichen Vorschriften ausgeführt wurden, wobei es sich oft um einen sehr kurzen, oberflächlichen Besuch handelt. Wenn ein Inspektor bereits mit der Arbeit eines Bauunternehmers vertraut ist, kann die Inspektion kurz, aber gründlich sein. Wenn die Arbeiten von einem Hauseigentümer ausgeführt wurden, nehmen sich die Inspektoren möglicherweise mehr Zeit für die Inspektion.
Fehlgeschlagene Inspektionen können erneut inspiziert werden
Ein Grund, warum Hausbesitzer es vermeiden, eine Baugenehmigung zu beantragen, ist, dass sie sich vor der Vorstellung fürchten, bei einer Alles-oder-Nichts-Inspektion zu scheitern.
In den meisten Fällen haben Sie die Möglichkeit, die beanstandeten Probleme zu beheben. Der Inspektor kommt zu einer zweiten Inspektion (oder sogar mehreren, falls erforderlich) und gibt die Genehmigung frei, wenn die Arbeiten zu seiner Zufriedenheit ausgeführt wurden.
Das Ignorieren des Genehmigungsverfahrens ist schwerwiegend
Es kann sehr verlockend sein, das Genehmigungsverfahren zu ignorieren und die Arbeiten, die Sie durchführen, zu verstecken, vor allem, wenn sie innerhalb des Hauses stattfinden, wo Sie arbeiten können, ohne dass es jemand sieht. Und während Sie damit vielleicht durchkommen, ist es ebenso wahrscheinlich, dass solche Abkürzungen Sie am Ende viel kosten werden. Wenn es ans Licht kommt, dass Sie Arbeiten ohne eine erforderliche Genehmigung durchgeführt haben, könnten Sie gezwungen sein, nachträglich eine Genehmigung zu beantragen, was mit erheblich höheren Kosten verbunden ist. Möglicherweise müssen Sie sogar Wände oder Decken herausreißen, um die Arbeiten abnehmen zu lassen. Wenn Sie Fehler gemacht haben, sind Sie gezwungen, die gesamte Arbeit abzureißen und von vorne anzufangen.Auch Ihr Versicherungsschutz kann beeinträchtigt werden. Wenn Sie beispielsweise einen Wasserschaden oder einen Brand haben, der auf mangelhafte Klempner- oder Elektroarbeiten zurückzuführen ist, kann Ihre Versicherung den Versicherungsschutz verweigern, wenn die Arbeiten ohne Genehmigung ausgeführt wurden.Viele Hausinspektionsunternehmen prüfen die erteilten Baugenehmigungen. Wenn es offensichtlich ist, dass Arbeiten durchgeführt wurden, für die keine Baugenehmigung vorliegt, könnte dies den Verkauf Ihres Hauses erschweren.Article SourcesBestHome365 verwendet nur hochwertige Quellen, einschließlich von Experten begutachtete Studien, um die Fakten in unseren Artikeln zu belegen. Lesen Sie unseren redaktionellen Prozess, um mehr darüber zu erfahren, wie wir Fakten prüfen und unsere Inhalte genau, zuverlässig und vertrauenswürdig halten.